BaFin rüstet sich gegen Immobilienblase

Die Dynamik an den Immobilienmärkten ist ungebrochen; insbesondere in den Ballungsräumen in Deutschland befürchten manche den Aufbau einer Immobilienblase. Die Bundesbank untersucht im Rahmen ihrer makroprudentiellen Aufsichtsfunktion deshalb regelmäßig die Immobilienmärkte. Anfang des Jahres ist nun ein Gesetzesentwurf auf den Tisch gekommen, der der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ein Maßnahmenbündel an die Hand gibt, Banken bei Immobilienkrediten einzuschränken. Die BaFin betont, dass sie diese Maßnahmen nur im Falle einer Überhitzung des Immobilienmarktes fordern wird.

Zielsetzung: Vermeidung einer Immobilienblase

Vor dem Hintergrund der spanischen und US-amerikanischen Subprime-Krise am Immobilienmarkt sind nun auch die Gesetzgeber in Deutschland einer Empfehlung des  Ausschusses für Finanzstabilität (AFS) gefolgt und haben – prohyplaktisch – Mindeststandards für die Neuvergabe von Baufinanzierungsdarlehen entworfen.

Konkretes und sinnvolles Maßnahmenpaket zur Kreditprüfung

Die Maßnahmen erscheinen durchaus sinnvoll und im Sinne eines „prudent banking“. Der Entwurf sieht folgende Mindeststandards zur Kreditvergabe gemäß § 48u Kreditwesengesetz vor:

• Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert (Kreditvolumen-Immobilienwert-Relation bzw. „Loan–To-Value“: LTV);
• Tilgungsanforderung: Vorgabe eines Zeitraums, in dem bestimmter Anteil des Darlehens getilgt werden muss, bzw. im Fall von endfälligen Darlehen einer maximalen Laufzeit;
• Anforderungen an die Schuldendienstfähigkeit: Obergrenze für den Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen („Debt-Service-To-Income“: DSTI) bzw. einer
  Untergrenze für den Schuldendienstdeckungsgrad („Debt-Service-Coverage-Ratio“: DSCR)
• Obergrenze für das Verhältnis zwischen Gesamtverschuldung und Einkommen (Gesamtverschuldung-Einkommens-Relation, „Debt–To-Income“: DTI).

Anschlussfinanzierungen von Neuregelung ausgenommen

Sollte die BaFin diese Regeln „aktivieren, soll so erreicht werden, dass nur die Kunden, die sich nachhaltig und konservativ betrachtet eine Immobilie leisten können auch Zugang zu Kreditmitteln erhalten. Indirekt wird dies zu einer geringeren Zusage von Immobiliendarlehen führen und damit – so die Idee – einer Überhitzung des Marktes entgegentreten. Damit bestehende Darlehenskunden keine Nachteile erleiden, sind die BaFin-Obergrenzen auf Kredite zum Bau und Erwerb von Immobilien eingegrenzt. Ferner wurden Darlehen zum Umbau und Renovierung sowie für Anschlussfinanzierungen ausdrücklich ausgenommen.

Weitere Details und den Gesetzentwurf beim Bundes-Finanzministerium.

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